Ринок землі стартує в Україні 1 липня 2021 року. Відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення», земельні ділянки купуватимуть держава, територіальні громади і громадяни України ( зокрема, фермери-фізичні особи). Аграрії-юридичні особи, набудуть такого права з 1 січня 2024 року. Менський приватний підприємець, директор товариства з обмеженою відповідальністю «АГРОЛІДЕР МЕНА» Володимир Булавка вважає, що землю повинні купити громади, створити банк землі та через аукціони передати земельні ділянки в оренду місцевим аграріям.
Про плюси й мінуси ринку землі, купівельну спроможність фермерів Менщини, ринкову ціну землі, юридичну силу укладених договорів оренди, першочергове право орендарів на купівлю земельних ділянок наша розмова з підприємцем.
– Володимире Олександровичу, ви двічі були учасником зустрічі аграріїв Чернігівщини з народним депутатом Анатолієм Гуньком. Чи почули відповідь на запитання: «Хто ж захистить селян, орендарів та малі й середні фермерські господарства?»
– У аграріїв сьогодні запитань щодо ризиків ринку землі, на жаль, чимало. Ринок землі може позбавити їх можливості обробляти орендовані земельні ділянки й права постійного користування ними. Переважне право орендаря на купівлю землі в законі чітко не прописане. Є запитання і до процедури оцінки сільськогосподарських земель. Стартова ціна продажу земель буде розраховуватися не нижче нормативно грошової оцінки (НГО). НГО не завжди відповідала стану земельної ділянки та якості ґрунтів. Назріла нова методика оцінки земель.
– У власників паїв є хоча б надія продати свою власністю. Фермери-фізичні особи, які обробляють орендовані земельні наділи, мають примарну надію купити їх і господарювати вже на своїй землі. Та ринок землі, на думку експертів, – це й нові ризики для сільськогосподарських товаровиробників.
– Позитивно, що селяни набувають право вільно розпоряджатися своєю землею, безкоштовно отриманою від держави. Власники паїв – переважно літні люди, які не мають можливості самостійно обробляти земельні ділянки. Відтак здають в оренду аграріям – товариствам, приватним підприємствам, сільгоспкооперативам, фермерським господарствам.
Не зможуть вони і зібрати достатньо грошей для купівлі орендованих земельних ділянок. Аграрії – юридичні особи – мінімум до 2024 року будуть у групі ризику: позбавлені можливості купівлі земель, і не зможуть відстояти право власності на орендовані землі. Такого права набувають треті сторонні фізичні особи. Тому найбільше проблем відкриття ринку землі ставить перед аграрними підприємствами, залежно від їх розміру.
– Кажуть, що селяни зі своїми окремо взятими 2–5 гектарами паїв будуть нецікавими потенційним покупцям, які прагнутимуть придбати великі земельні масиви, зручні для обробітку аграрною технікою. Є ризик, що земельні наділи скуплять за безцінь великі холдинги через підставних осіб.
– На зустрічах аграріїв говорилося про можливі у перехідний період спекуляції земельними ділянками, рейдерство та утворення холдингів, непідконтрольних не тільки громадам, але й державі, про поглинання агрохолдингами невеликих фермерських господарств. Обмеження «сто гектарів в одні руки» не врятує українську землю, бо рентабельно орендувати й обробляти мінімум дві тисячі гектарів. «Клаптикування» землі – проблема як для оренди, так і для обробітку. Функцію скупки відокремлених і розрізнених земельних паїв могла б взяти на себе держава через земельні банки.
– Ознайомилася зі списком аграріїв Менщини. Це майже 150 об’єднань різних форм власності. Не всі орендарі зможуть купити земельні ділянки через відсутність обігових коштів і певною мірою через суперечності чинного законодавства. Читала про орієнтовну вартість гектара землі – тисяча-півтори тисячі умовних одиниць. Фермерські господарства не вціліють і не зможуть розвиватися. Чи помиляюся?
– Менські фермери орендують від 100–200 гектарів до максимальних понад 3 тисячі гектарів. Дехто навіть менше ста гектарів. Вони не зможуть накопичити достатнього обігових коштів, а банківські кредити – непосильні. За відсутності пільгових кредитів і державної підтримки знайти гроші буде складно. Забезпечення переважного права на купівлю земельних ділянок фермерами тільки на папері. Пайовики матимуть право на продаж земельної ділянки, але не зможуть розірвати укладених із орендарями договорів. Фермери і селяни не зможуть на торгах конкурувати з великими корпораціями. Малий та середній бізнес на селі – під загрозою знищення
– Але ж є урядова програма підтримки розвитку фермерських господарств, якою передбачена часткова компенсація відсоткової ставки за короткостроковими та середньостроковими кредитами у розмірі 1,5 облікової ставки Національного банку.
– Безперечно, банківські кредити – законне джерело походження коштів. Адже за придбану землю розрахунки будуть тільки безготівкові з обґрунтуванням появи грошей. ТОВ «АГРОЛІДЕР МЕНА» також користувалося кредитними коштами для цільових призначень. Відсоткові ставки і строки, протягом яких фермер чи підприємство повинні повністю сплатити кошти, невигідні. Не передбачені гнучкі механізми пролонгування кредитів. Відсутня ефективна державна політика фінансової підтримки сільгоспвиробників. Бо програми є, а здешевлення кредитів агровиробникам, сільгоспкооперативам і фермерам за рахунок бюджетних програм переважно декларативне.
Згадана вами часткова компенсація 1,5 облікової ставки – це реально 9,75 % від річних відсотків взятого аграрієм кредиту. Банки видають кредити під 15 відсотків, а то й вищі. Відшкодована державою відсоткова різниця не рятує позичальника – кредит за кінцевим результатом велика кабала. Постановою Кабінету міністрів України від 29 квітня 2015 року у попередні роки передбачалися більші відсотки компенсації за цільовими кредитами – на купівлю засобів захисту рослин, насіння, техніки. Кредити справді були дешевими. Держава сприяла розвитку приватних сільгосппідприємств і фермерських господарств.
– За прогнозами, десь 90% невеликих фермерських господарств після запровадження ринку землі залишаться без роботи, «не потягнувши» конкуренції з агрохолдингами. Нардеп Анатолій Гунько на недавній зустрічі з менськими аграріями наголошував, що «єдиним і справедливим порятунком української землі стане купівля земельних ділянок територіальними громадами, які можуть створити банки землі й передати земельні ділянки в оренду фермерам.
– Згоден із народним депутатом. Триває передача державних сільськогосподарських земель у комунальну власність територіальних громад. Передача земель – одина із ключових тез законопроекту №2194. Землями комунальної власності територіальних громад вважаються усі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких ТГ, окрім деяких земель. Держгеокадастр за указом президента та постановою Кабміну в листопаді 2020 року розпочав цей процес.
– Читала, що законопроект №2194 щодо дерегуляції земельних відносин сприятиме виведенню земельних ділянок із тіні, дозволить громадам реєструвати на своїй території землі, законно передавати їх в оренду та поповнювати місцеві бюджети.
– Ринок сільськогосподарських земель – частина земельної реформи. Верховна Рада розглядатиме ще з десяток ключових законопроектів, вноситиме зміни до Конституції України та Земельного кодексу. Серед них і законопроект №2194, до якого було внесено три тисячі поправок. Його ще називають законопроектом про земельну децентралізацію. Розглядатиметься і законопроект №2195 про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них, спрямований на правове забезпечення публічності та прозорості аукціонів з продажу та передачі в користування земельних ділянок державної та комунальної власності.
Плата за орендовані землі – чи не єдине джерело наповнення бюджетів територіальних громад. 60% податку, сплаченого товариством із доходів, отриманих пайовиками, залишається в місцевому бюджеті, решта відраховується в обласних і державний бюджети. Сплачуються кошти до бюджету громади і за оренду незатребуваних паїв. Без коштів громада не зможе розвиватися.
– Отож купівля землі громадою – шлях до фінансової стабільності територіальної громади?
– Безперечно. Консолідація земель у громаді не тільки наповнюватиме бюджет, а й забезпечить ефективне землекористування.
